Real Estate, i fondi immobiliari sotto i riflettori

Negli ultimi giorni, la Banca Centrale Europea si è soffermata sui rischi che in Europa potrebbero manifestarsi per l'intero sistema finanziario a causa dei Reif (Real Estate Investment Funds) che nel Vecchio Continente gestiscono nel complesso asset immobiliari per circa mille miliardi di euro. Il Fondo Monetario Internazionale ha parlato dei rischi di una sopravvalutazione del mercato del mattone in Europa, un fenomeno che va tenuto sotto controllo.

A far salire il termometro del rischio è il cambiamento di scenario sul fronte dei tassi d'interesse. Negli anni passati, quando il costo del denaro è sceso ai minimi storici, il settore immobiliare ha viaggiato con il vento in poppa. I prezzi delle superfici residenziali e commerciali sono saliti in maniera consistente, sostenuti da una domanda particolarmente tonica e dai mutui a buon mercato. Un contributo alla crescita è venuto anche dai fondi immobiliari che hanno avuto la possibilità di indebitarsi a condizioni favorevoli per fare investimenti.

Ora, però, l'orizzonte è radicalmente mutato. Tra il 2021 e il 2023, le banche centrali hanno alzato velocemente i tassi d'interesse per fermare l'inflazione e i fondi immobiliari non hanno avuto più a disposizione il “carburante” per fare investimenti. Come se non bastasse, la sopravvalutazione degli immobili può far venire a galla una bolla dei prezzi che, qualora scoppiasse, farebbe perdere valore a gran velocità agli asset dei fondi, esponendoli al rischio di una crisi di liquidità (cioè al rischio di di non avere abbastanza soldi per soddisfare le richieste di rimborso dei sottoscrittori delle quote).

Quello appena descritto è ovviamente uno scenario estremo. Ma è innegabile che in alcuni paesi europei i prezzi del mattone abbiano già avuto una brusca retromarcia. È il caso della Svezia, dove le quotazioni sono scese in breve tempo di ben il 15%. Se vi fosse uno sgonfiamento dei prezzi di oltre il 20% in tutta Europa, per l'Fmi non mancherebbero ovviamente le conseguenze sul sistema bancario, che è il grande finanziatore degli acquirenti di immobili (che poi vengono posti a garanzia contro le insolvenze dei debitori).

Ecco dunque spiegato perché le dinamiche del settore del real estate sono sotto i riflettori degli organismi internazionali.

Anche negli Stati Uniti i tassi di interesse sono cresciuti molto e non va dimenticato che oggi il settore dei fondi immobiliari è ormai articolato su scala globale. Non a caso la Bce, nella sua analisi, ha citato il caso del Blackstone Real Estate Income Trust (Breit), fondo immobiliare del gruppo statunitense Blackstone che negli ultimi mesi è finito sotto stress, con richieste di rimborso per oltre 4 miliardi di dollari. A voler vedere le quote sono stati soprattutto investitori asiatici, anche se gli asset del fondo sono in gran parte ubicati negli Stati Uniti in città come Las Vegas, Atlanta e Dallas, dove le quotazioni del mattone hanno imboccato un trend al ribasso.

Poi c’è il caso della Cina. Lì il mercato del mattone è stato un grande malato già negli anni passati a causa di una bolla culminata con la crisi di Evergrande Group una dei maggiori player immobiliari della Repubblica Popolare. La crisi ha spinto la banca centrale di Pechino ad attuare una politica monetaria non restrittiva, a differenza di quanto hanno fatto le banche centrali europee e statunitensi. Di recente, dopo mesi sull’orlo del crack il mercato immobiliare cinese ha dato timidi segnali di ripresa ma resta un osservato speciale.